青岛发文明确存量房贷利率下限！存量首套房贷利率咋调整？各银行陆续发声详细解答相关问题
8月31日晚,中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,成为广大市民的热议话题。9月4日,中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局发布《转发<中国人民银行 国家金融监督管理总局 关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知>的通知》(以下简称《转发通知》),并下发《关于调整优化我市差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》),明确了青岛市存量房贷利率下限及首套房与二套房的最低首付比例等。
《转发通知》要求各商业银行要高度重视降低存量首套住房贷款利率工作,青岛市各阶段首套商业性个人住房贷款利率政策下限均和国家政策下限保持一致,具体而言:2019年10月7日以前,全市首套商业性个人住房贷款利率的下限为相应期限的贷款基准利率的0.7倍；2019年10月8日~2022年5月18日,全市首套商业性个人住房贷款利率的下限为相应期限贷款市场报价利率(LPR)；2022年5月19日至今,全市首套商业性个人住房贷款利率的下限为相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。
《通知》明确了青岛市差别化住房信贷政策,具体如下:对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行(即不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点),二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
各银行业金融机构应根据上述个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
上述差别化住房信贷政策自2023年9月1日起执行。商业银行在此日期前已接卷但尚未完成贷款合同签订的个人住房贷款业务,可按新政策执行。
[ 热点问题回应 ]
9月3日、4日,建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等相继发布《存量房贷利率调整常见问答》,对公众关注的问题作出回应。
Q1 哪些房贷利率可以调整?
9月3日晚,建设银行通过“中国建设银行客户服务”公众号为客户详细解答了存量房贷利率调整相关问题,工商银行等多家银行也陆续发声。
综合目前多家银行发布的具体调整细则,市民的贷款需要同时符合以下条件才可以参与存量房贷利率调整。第一,该贷款需为商业性个人住房贷款,公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分,以及购买如商铺等个人商业用房(含商住两用房)等非住宅型房屋贷款均不在此次调整范围之内。第二,该贷款需在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放。第三,该笔贷款需为首套住房贷款,或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；第四,该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限,如果执行利率低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平,则不进行调整。
Q2 “首套房”如何界定?
此次存量房贷利率调整中,多次提及需要满足“首套房”这一条件,中国建设银行对于“如何界定‘首套房'”也进行了解答。首套住房贷款包括两种情况,一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款,另一种是贷款发放时是非首套住房贷款,但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
众多市民咨询的“办贷款时不是首套房贷”便符合第二种情况。中国建设银行表示,如果当前实际住房情况已经符合办贷款的城市首套住房标准,可以认定为首套房贷。例如,市民贷款购买当前住房时,家庭没有其他住房,因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理,但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策,本次可以按首套执行。此外,如果市民贷款购买当前住房时不是家庭在当地的唯一住房,但后期通过交易等方式出售了其他住房,当前住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的,依然可以按首套执行,需要市民提供相应的证明材料。中国银行表示,相关证明材料包括当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等,能够证明当前实际住房情况符合当地首套住房标准。
此次降低存量首套房贷利率,二套房贷款不在调整范围内。中国工商银行表示,如后续所在城市更新相关“认房”“认贷”政策,可按最新政策要求提交利率调整申请。如果仍无法确认自己是否符合首套房标准,市民可以咨询贷款经办机构进行了解。
Q3 房贷利率如何确定?
在此次的银行回应中,调整后的房贷利率水平也已明确,应不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。因此,本次调整不涉及LPR,主要是调整加减点。
中国银行通过举例说明了计算调整后利率的方法。例如目前LPR是4.2%,贷款按加80个点执行,则现在实际贷款利率为5%(4.2%+0.8%),如果贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点,则存量贷款调整后不得低于LPR+10个点,调整后的贷款利率最低为4.3%(4.2%+0.1%)。
