利好政策渐次落地 多地房贷利率继续下行

近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹日前在接受采访时也强调要“因城施策、精准施策”“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来”。

业内人士表示，支持需求端的利好政策渐次落地，有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，并提振房地产市场信心，房地产市场有望企稳回升。

多地房贷利率将继续下行

人民银行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。此举旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“在政策公布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。

根据国金证券报告，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。

招联首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。

刚性需求获更多支持性政策

近期，多部门释放出进一步因城施策支持刚性和改善性住房需求、促房地产市场平稳健康发展的信号。

日前，住房和城乡建设部部长倪虹在接受记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

此前，人民银行、银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知指出，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，居民信贷政策将是2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的主要发力点。除房贷利率下行外，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，同时，住房套数认定规则进一步优化可能性也大幅提升。

事实上，根据贝壳研究院监测显示，目前包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市等82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行）。

华创证券分析师单戈表示，当前处于政策密集期，核心一二线城市和部分三四线热点城市，在“四限”放松方面仍有较大空间。近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开。

房地产市场有望企稳回升

“住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。”国金证券分析师杜昊旻说。

西南证券报告也指出，2022年行业基本面筑底。目前政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复。

随着利好政策的出台，房地产行业部分数据已有回暖迹象。

克而瑞研究中心报告显示，2022年12月，全国土地市场成交规模创下年内新高，甚至上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。从数据来看，截至2022年12月26日，全国300城经营性土地总成交幅数3854幅，环比上升19%；成交总金额6927亿元，预计全月环比增幅将达七成左右。

杨科伟表示，整体来看，随着政策调整进一步加深，风险进一步出清，购房人预期改善，预计2023年房地产市场有望企稳回升。